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Réglementation : ce que la jurisprudence a modifié

Avant la pause estivale, la jurisprudence a apporté son lot de décisions et de modifications des règles de travail pour les architectes. Au programme : entremise immobilière, création de surface commerciale, et ouvrage de bâtiment. A consulter pour les devoirs de vacances.

 
 
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L'activité d'entremise immobilière interdite pour les architectes ?

Validée fin mars par le conseil d'Etat, un décret du ministère de la Justice pris en 2002 remet à jour le problème de compatibilité entre la profession d'architecte et d'agent immobilier. Jusqu'à présent, les architectes pouvaient obtenir une carte professionnelle 'transactions' leur permettant d'assurer une activité commerciale sans justifier de leur capacité à assurer une telle activité. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite Loi Hoguet, qui fixe le cadre de l'entremise immobilière et son décret d'application n'interdit pas expressément aux professionnels de l'architecture d'exercer ce type de profession, même si la loi de 1977 sur l'architecture, n'autorise pas en principe les architectes à exercer des activités commerciales. Ceci étant dit, le règlement appliqué à la Loi Hoguet accordait une dispense de justificatif.

Cette décision a été attaquée devant la haute cour administrative par la compagnie des architectes chargés de gestion, de transaction et d'entretien d'immeubles. Celle-ci arguait d'un excès de pouvoir, les architectes ne pouvant plus se voir délivrer le précieux sésame selon le requerrant. Le recours a toutefois été rejeté par le Conseil d'Etat. Dans leur arrêt noté par les Editions Législatives, les juges ont privilégié l'incompatibilité édictée dans la loi de 1977. Bref, les deux lois sont en contradiction selon la jurisprudence mais le Conseil d'Etat a opté pour l'interprétation la plus restrictive.

Surfaces commerciales : du besoin d'informations précises

Au début du mois de juin 2004, le Conseil d'Etat est également revenu sur la jurisprudence entourant la création de surface commerciale, sujet récurrent de contentieux, à travers trois arrêts relevés par les Editions Législatives. La haute cour a en effet précisé les critères d'autorisation ou de refus d'établissement d'un tel projet, notamment en fonction du flux routier à proximité du programme.

Ainsi, lorsqu'une surface commerciale est soumise aux juges administratifs, ceux-ci procéderont à l'examen de validité du cas au travers un bilan entre les avantages retirés du projet et les inconvénients engendrés pour les commerces voisins. Toutefois, avant tout examen, les juges estiment que doit être constatée au préalable une menace pour l'environnement. Une Commission d'équipement commercial, départementale ou nationale (CDEC et CNEC), ne peut refuser l'établissement d'un commerce sans effectuer ce type de vérification.

Pour fonder leur décision, les CDEC et la CNEC doivent par ailleurs posséder le maximum d'informations, selon le juge administratif, même lorsque celles-ci ne sont pas nécessaires. Ainsi, concernant l'établissement d'un supermarché à Saint-Cyprien-plage (66) autorisé, le Conseil d'Etat a finalement cassé la décision. La CNEC a bien étudié l'impact sur l'environnement et sur la circulation, mais sans disposer d'informations sur la circulation routière pendant la période estivale ni sur le trafic des véhicules de livraison. La décision est donc illégale.

Par conséquent, avant de soumettre tout projet à une CDEC, il ne faut pas hésiter à y adjoindre toutes les études possibles et imaginables, notamment sur l'impact sur la circulation, sous peine de rejet aussi bien en commission qu'en contentieux.

La notion d'ouvrage de bâtiment est étendue par la Cour de cassation

Pour la plus haute juridiction civile française, un ouvrage de voirie peut être considéré comme un ouvrage de bâtiment, lorsque l'ouvrage a un impact sur la destination finale du bâtiment principal. La Cour de cassation a été amenée à apporter cette précision dans un arrêt du 9 juin 2004 en raison de l'affaire suivante :

Une société a fait construire au titre d'un seul marché un bâtiment devant servir d'entrepôt. A ce bâtiment, s'ajoute la construction d'une aire de stationnement et des rampes d'accès aux quais. Peu après la livraison des ouvrages et leurs mises en service, des désordres sont apparus dans le revêtement de la plate-forme entourant le bâtiment. Il fallait donc déterminer si celle-ci devait être considérée comme un ouvrage de bâtiment ou non. La réponse à cette question permettant d'appliquer l'assurance obligatoire de responsabilité décennale.

La cour d'appel ayant répondu par l'affirmative, la Cour de cassation a validé le jugement. Elle a en effet estimé que les désordres constatés ne permettaient pas l'approvisionnement normal du bâtiment destiné au trafic des marchandises. De fait, les désordres rendent l'ouvrage impropre à sa destination mais engagent également la responsabilité et l'assurance du constructeur... et de l'architecte lorsque celui-ci assure la fonction de maître d'oeuvre. Sur des chantiers comprenant plusieurs ouvrages en relation les uns par rapport aux autres, celui-ci devra donc vérifier et empêcher les disfonctionnements empêchant l'usage de tout ou partie de l'ensemble. Un peu comme s'il devait réaliser un tunnel, faire en sorte que le passage soit assez large pour laisser passer le véhicule en quelques sortes. Bref, assurer la destination de l'ouvrage.

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