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Communiqué
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La construction préfabriquée au secours de la crise du logement

Densifier la ville par le haut, c'est désormais possible. Les architectes sont sur le pied de grue pour lancer des projets. Stéphane Malka a d'ailleurs ouvert un département entièrement consacré à la surélévation, en construction modulaire et préfabriquée.

Publié le 18/04/2017

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L'agence Malka Architecture a breveté ces dernières années des constructions préfabriquées en atelier et des matériaux innovants. Elle a développé des panneaux modulaires pleins ou vitrés en kit modulables. « Nous voulions les utiliser pour proposer au plus grand nombre des logements novateurs, écologiques et surtout financièrement accessibles, explique l'architecte Stéphane Malka. La Loi Alur, qui autorise l’acquisition de biens hors-sol, le permet aujourd’hui ».

La loi instaurée par Cécile Duflot en mars 2014 a supprimé le Coefficient d’Occupation des Sols (COS). Celui-ci était de 3 à Paris, la construction de 3 m2 de surface plancher étant autorisée pour 1 m2 de terrain au sol. À condition d'une modification du règlement des copropriétés et de dérogations, la loi rend désormais possible une densification des parcelles.

La maire de Paris Anne Hidalgo encourage la surélévation d'immeubles. Notamment dans les rues larges (au moins 12 m) et là où la hauteur n’est pas plafonnée à 25 mètres. La ville invite les propriétaires à investir les terrasses en y créant des jardins. Dominique Alba, la directrice de l'Atelier parisien d'urbanisme (Apur), lorgne quant à elle sur les « quelque 2.000 parcelles d'angles en bas d'avenues, autrefois occupées par des brasseries ».

Contrer la spéculation

Pour Stéphane Malka, « c’est un moyen magnifique de retrouver du logement intra-muros et, potentiellement, une vraie manière de contrer la spéculation et la flambée des prix immobiliers ». Le coût d’une surélévation est estimé entre 2.000 et 4.500 €/m2, bien moins cher que le prix du foncier à Paris, qui démarre à 8.000 € le m2. Les projets sont réalisés par surélévation ou extension, sur les toits et les côtés des bâtiments. La logique est architecturale, lutter contre l’étalement, et économique, le coût final de ces réalisations livrées en kit étant inférieur de 40 % au tarif du marché.

Avant qu'un projet voie le jour, il y a des étapes à franchir. Il faut l'accord de la copropriété. La proposition est étudiée lors de l'Assemblée Générale des propriétaires et 2/3 de voix favorables sont nécessaires. Ensuite, il faut faire appel à des entreprises spécialisées qui étudieront la faisabilité du projet. Si l'immeuble est protégé, les Architectes des Bâtiments de France (ABF) interviennent pour garantir le respect du patrimoine.

Techniquement, comment s'y prend-t-on ? Les constructeurs ont recours à un système d’ossature bois ou métal, voire aux techniques classiques de maçonnerie. Il faut veiller à respecter les normes énergétiques et d’isolation. L’intervention d’un architecte est donc indispensable. C'est lui qui valide la faisabilité du projet, et définit les contours techniques et esthétiques, notamment. Il va pour cela travailler avec un Bureau d’Étude Structure.

Une vieille tradition

Gagner de l'espace habitable en investissant la hauteur est une vieille tradition parisienne. « Sur les grands boulevards, entre Richelieu-Drouot et République, un immeuble sur deux a été rehaussé au XXe siècle ; près de 6 % de surfaces de plancher [ont été] ajoutés sans que ça se voie », rappelle Philippe Simon, enseignant-chercheur en architecture. C’est donc le retour à une tradition architecturale, une réalité historique présente dans la capitale jusque dans les années 1930-1940. La Place Dauphine s’est développée de cette manière, tout comme la rue de Rivoli, avec ses fameux étages sous toiture en zinc.

Stéphane Malka travaille sur le sujet depuis plus de 10 ans. « J’ai dessiné le premier restaurant-bar niché sur les toits de Paris aux Galeries Lafayette en 2003. Et face à la demande grandissante des propriétaires qui me contactaient, j’ai créé un département entièrement consacré aux surélévations, en directe collaboration avec une équipe composée d’ingénieurs, de juristes, de promoteurs et d’urbanistes spécialistes de la question », a-t-il confié au magazine L'Optimum.

Avec Les Toits du Monde, le bureau qu'il a cofondé pour répondre à cette demande, ce sont des constructions modulaires à l’identité architecturale forte et sur-mesure qui sont proposées. Une mini-révolution architecturale qui signifie, notamment pour les plus jeunes, un accès facilité à l’acquisition, d'où ce nom des « Maisons Démocratiques ».

Dents creuses

Stéphane Malka a publié un livre, Le Petit Paris, qu'il voit comme une déclaration d’amour à la ville Lumière. « Mon expérience de graffiti artist et ma déambulation dans les rues de la capitale ont largement contribué à me sensibiliser à ces espaces négligés qu’on appelle dents creuses ».

Son Bureau des Surélévations à Paris compte plusieurs projets actuellement à l’étude. Les logements sont construits en ateliers, dans des délais extrêmement courts, en kit. La construction de logements en kit, en structures préfabriquées, « contrairement à une idée reçue, reste assez complexe. Elle réclame de la maîtrise. Une fois celle-ci acquise, les solutions sont infinies pour réaliser des choses très différentes de l’existant, sur mesure. »

Encadrées par les architectes, la préfabrication et la surélévation constituent un geste architectural fin, contemporain. Elles peuvent affirmer la stratification de la ville. OXyGen, projet d’aménagement du parvis de La Défense côté Pont de Neuilly, remporté par l'agence Melka Architecture, prévoit des restaurants, des salles de séminaires et un espace de « coworking » sur 2.000 m2. Le tout est en cours de réalisation, à partir de structures modulaires et préfabriquées. Il devrait voir le jour au printemps 2018.


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