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Investir à Chypre, Malte et dans les Cyclades : une proposition moins risquée qu'hier

© Cyberarchi 2019

Olivier J. Brane, avocat spécialiste en Droit Immobilier et Jean-Pierre Heim, architecte à Paris, poursuivent leur tour du monde des marchés immobiliers émergeants. Ici, ils abordent les îles méditerranéennes - Chypre, Malte et les Cyclades -, détaillant les investissements qui y prennent place, évoquant ainsi, en creux, l'avenir de ces îles.

 
 
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Chypre

Ancienne colonie anglaise jusqu'en 1960, date de son indépendance, Chypre, l'île d'Aphrodite (aussi appelée Vénus, née de l'écume de la mer) dispose d'un climat merveilleux toute l'année (300 jours de soleil). Elle est aujourd'hui coupée en deux : la République chypriote est entrée dans l'Union Européenne 2004 dans sa partie grecque. Depuis 1975, la Turquie a envahi le nord de l'île en s'assurant le contrôle de 40% du territoire.

Cette île, d'une superficie de 9.250km², est située au sud de la Turquie, à 3 heures d'avion de la France. C'est la 3ème plus grande île de la mer Méditerranée après la Sicile et la Sardaigne, très habitée par beaucoup de britanniques venus s'installer au soleil, aussi bien d'ailleurs dans sa partie grecque que dans sa partie turque, cette dernière étant en progression fulgurante sur le plan des investissements immobiliers, même risqués.

Il s'agit d'un pays à forte croissance (3,7% en 2006) avec une économie de marché libérale dont 20% sont consacrés au tourisme. Sa capitale est Nicosie et ses deux aéroports (Pahpos et Klanac) font l'objet d'une rénovation entreprise par Bouygues Construction qui s'en fait au surplus octroyer la concession.

L'aéroport de Ercan dessert directement Chypre nord depuis la Turquie : il est très fréquenté par les voyageurs en provenance ou à destination du Royaume-Uni bien que cet aéroport a été déclaré illégal par la République de Chypre puisqu'il a été installé en partie nord par les turcs qui occupent illégalement le nord de l'île !

Il est possible de passer la ligne de démarcation entre la partie grecque dans des points de passage autorisés dans la zone tampon. Attention, la République grecque de Chypre considère cependant que le fait de résider dans un hôtel ayant appartenu à des propriétaires chypriotes grecs avant l'intervention turque de 1974 ou bâti sur un terrain dont la propriété est litigieuse peut exposer à des poursuites judiciaires fondées sur l'article 154 du Code Pénal...

Cela n'empêche pas de nombreux anglais d'avoir acheté de l'immobilier dans la partie turque au nord, beaucoup moins chère que dans la partie grecque au sud avec cependant un sérieux risque d'expropriation future si la réunification se fait un jour et que les deux parties ne se sont pas entendues sur le partage des terres !

Chypre, ancien paradis fiscal

Les milieux d'affaires considèrent que Chypre est un endroit propice pour installer une société holding qui sera en mesure de recevoir des dividendes sans payer de prélèvement libératoire avec un impôt sur les bénéfices réduit à 10%. Cependant, Chypre n'est plus le paradis fiscal qu'elle fut dans les années 80 par la grâce de la guerre civile libanaise lorsque les hommes d'affaires libanais protégeaient leurs capitaux en les investissant dans l'île, notamment dans l'immobilier ! L'adhésion à l'Union Européenne oblige le législateur chypriote à s'aligner sur les fondamentaux économiques et juridiques de l'Europe, ce qui fait qu'elle n'est plus véritablement un paradis fiscal bien que restant un centre financier important en progression constante.

Si la réunification se fait dans le cadre des négociations actuelles d'adhésion de la Turquie à l'Europe, on peut parier sur un dynamisme fulgurant des investissements et, par conséquent, de l'immobilier.

L'immobilier à Chypre

Sur la côte ouest, à Pahpos, haut lieu du tourisme balnéaire, un appartement de 2 chambres est vendu 117.000€, une villa avec 2 chambres 227.000€ et une maison de 3 chambres 327.000€. Les prix de l'immobilier augmentent de 20% par an dans l'île et continuent de monter en fonction de l'afflux des britanniques qui sont actuellement 60.000 à avoir acheté de l'immobilier, qu'ils soient retraités ou vacanciers. Les prix sont tout de même inférieurs de 30% à ceux que l'on peut rencontrer en France ou en Espagne et certains emplacements voient même leur valeur vénale augmenter de 40% par an !

La côte ouest connaît une véritable explosion immobilière avec la construction d'une marina dénommée Neapolis sur 110ha de terrain. Le plan masse prévoit un nouvel aéroport international, un milliard de dollars d'investissements immobiliers, un hôpital, une université, un centre d'affaires international, un centre de loisirs et un centre culturel ainsi également qu'un golf de 18 trous ce qui, à terme, portera l'offre golfique à quatre dans l'île contre trois aujourd'hui.

Sécurité de l'investissement immobilier

Il existe un système d'inscription au registre foncier qui apporte une totale sécurité du titre de propriété. Les investisseurs étrangers sont libres de louer et de rapatrier les revenus dans n'importe quel pays de la planète. L'impôt est forfaitairement de 3% sur le montant des loyers bruts après un abattement de 25%. Il existe un impôt sur la plus value immobilière de 20%. Les droits de l'enregistrement, y compris le coût de l'avocat pour traiter la vente, sont de 3 à 4%.

Un eldorado colonisé par les Anglais

Les britanniques achètent en masse des résidences secondaires dont on a dit qu'elles étaient beaucoup moins chères dans le nord de l'Ile sous contrôle turc puisque beaucoup de retraités s'y achètent des maisons avec piscine, cuisine intégrée et vue sur la mer pour 100.000 livres sterlings. Ces britanniques profitent donc de l'incertitude sur le titre de propriété pour faire baisser les prix par les vendeurs turcs qui leur assurent qu'il n'y aura jamais d'expropriation par les grecs, même en cas de réunification de l'île. La spéculation immobilière est ici motivée par cette incertitude sur les expropriations avec le pari que les négociateurs diplomatiques trouveront bien une solution pour indemniser qui aura été floué !

Dans le nord de l'île, les prix ont quadruplé en trois ans mais restent très abordables. Ces anglais misent sur la réunification de l'île orchestrée par les Etats-Unis mais attention : une Cour de Nicosi a condamné des anglais à démolir leur villa édifiée sur un terrain grec et cette bataille judiciaire constitue un enjeu politique : la partie grecque a porté l'affaire devant les tribunaux britanniques afin d'obtenir l'exéquatur du jugement.

Ces anglais sont défendus par l'avocate Cherie Blair, femme de l'ancien Premier Ministre anglais, qui plaide en appel devant la Haute Cour de Londres, laquelle peut faire Jurisprudence... Cependant, comme les grecs se sont également appropriés des terrains turcs dans le Sud et qu'aucune expropriation n'y aura manifestement lieu, chacun profite de cette affaire pour parier sur des plus values fulgurantes.

Malte

Située à 100km au sud de la Sicile, l'archipel maltais est constitué de trois îles dont la plus grande mesure 27km dans sa plus grande longueur et 14km dans sa plus grande largeur. Elle est indépendante depuis 1964 mais elle conserve la reine Elizabeth II à sa tête, comme de nombreux pays du Commonwealth dont elle est membre. Depuis le 1er mai 2004, elle fait partie de l'Union Européenne et est entrée dans la zone euro au 1er janvier 2008.

Malte est-elle encore un paradis financier ?

Avant son entrée dans l'Union Européenne, Malte avait une assez mauvaise réputation en matière de blanchiment d'argent et de mécanismes financiers off-shore avec application d'un secret bancaire très fort. Désormais, les autorités européennes sont beaucoup plus attentives aux flux financiers passant dans l'île et invitent fermement les autorités maltaises à écarter les investissements douteux.

En 2006, la progression de son économie était de 3%. Le tourisme est le premier secteur d'activité puisqu'il emploie un tiers de la population active ; le tourisme est actif toute l'année, les périodes les plus propices étant les demi-saisons. Malte est aussi l'eldorado des pavillons de complaisance car 70% du transit en Méditerranée passent entre la Sicile et Malte. Malte se dote d'importantes mesures d'incitation fiscale à l'investissement et constitue des zones franches dans lesquelles les pouvoirs publics mettent à disposition des industriels des bâtiments et terrains avec une main-d'oeuvre très qualifiée.

L'immobilier

Pour l'instant, il est nécessaire de détenir un permis d'acquisition immobilière qui est obtenu par l'intermédiaire d'avocats parfaitement fiables. Le montant de l'investissement autorisé varie suivant les régions. L'investissement est parfaitement sécurisé. Le système est identique à celui que nous connaissons en France : signature d'une promesse de vente avec paiement de 10% déposés entre les mains de l'avocat qui vérifie le titre auprès du service foncier, peut s'assurer les services d'un architecte qui vérifie que la propriété a bien été construite conformément à son permis de construire. Il sollicite le permis d'acheter auprès des pouvoirs publics. Aucun permis d'acheter n'est nécessaire si l'acheteur installe sa résidence à Malte ou s'il achète pour développer ses affaires localement. Cependant, il existe des zones touristiques spéciales dans lesquelles aucun permis n'est nécessaire.

Les frais et droits d'achat sont aux alentours de 6% du prix de vente. L'impôt sur la plus value immobilière est de 12% mais la législation prévoit l'exemption pour les résidants permanents depuis trois ans. Le rapatriement des capitaux est parfaitement possible.

Un appartement de 48m² avec vue sur la Méditerranée dans la banlieue de la capitale La Valette est vendue 95.000£, soit 140.000€. Une maison particulièrement agréable dans un village composée de trois chambres et de deux salles de bains sur deux étages coûte 181.000£, soit 268.000€. Selon l'Ambassade de France à La Valette, le secteur immobilier de Malte est en très bonne santé et l'un des principaux moteurs de l'économie nationale maltaise. Les prix s'envolent mais s'ajusteront bientôt aux conditions du marché.

Il convient de veiller à la légalité des propositions très nombreuses de ventes immobilières en temps partagé (time share) offerte par les agences immobilières maltaises en prenant conseil auprès d'un avocat. Effectivement, les timeshare sont désormais régis par une Directive de la CE relative aux vacances en temps partagé mais, pour l'instant, Malte s'en est exclue. Cette Directive européenne permet que l'on paie l'appartement acheté en temps partagé par carte de crédit avec le bénéfice d'une règle en vertu de laquelle le consommateur qui acquiert ainsi un appartement en timeshare dispose d'une période de réflexion de dix jours (qu'il existe ou non une législation locale prévoyant ce délai de réflexion). Il n'est pas impossible que Malte se range prochainement aux obligations de la Directive européenne et il convient de se renseigner auprès de sa banque si l'on est intéressé par ce type d'investissement dont raffolent les anglo-saxons.

Les îles grecques des Cyclades

Les Cyclades sont les îles grecques de la Mer Egée. Les plus touristiques sont Mykonos, Santorin, Paros et Naxos. L'immobilier y est en progression fulgurante. La tendance très récente est que le tourisme étranger se remplace par le tourisme grec autochtone qui fait monter les prix. D'une superficie de 86m², Mykonos est la plus connue pour ses plages et sa vie nocturne, internationalement recherchée outre ses villages tout blancs qui se reflètent dans l'azur de la mer Egée. Le tiers des ventes de logements concerne des résidences secondaires. C'est dire l'importance du marché immobilier de loisirs avec une hausse de l'ordre de 7% par an.

A Mykonos, on ne trouve rien à moins de 200.000€. Un 4 pièces de 87m² se vend 3.500€ le m² mais le luxe nécessite de gros budgets, jusqu'à 4 millions d'euros ou plus. Les terrains pieds dans l'eau sont assez inaccessibles car les règles d'urbanisme imposent un minimum de 4.000m², ce qui autorise à construire 200m². Pour de petits villages sans prétention, Paros est plus abordable puisque l'on peut y dénicher une centaine de m² pour 180.000€ à 1 km de la mer mais sans piscine.

Pour les maisons individuelles : il faut 4 stremata (1 strema = 1.000m²), surface minimum, pour construire une maison de 200m². Cette loi est en vigueur actuellement mais il est question depuis quelques années qu'elle puisse changer et qu'il faille plusieurs stremata pour construire une maison. Cependant, tout permis de construire délivré antérieur à cette loi sera toujours valable. C'est la raison pour laquelle beaucoup de personnes ont construit des structures en béton sur leur terrain pour bénéficier de l'ancienne loi si l'aspect juridique change.

Différentes zones entrent dans un plan d'urbanisme qui a été crée récemment et, maintenant, des zones sont frappées de réglementations particulières. Il est très courant de voir apparaître ces nouvelles zones qui n'ont que le but de protéger l'environnement. Par exemple, on peut construire 80m² sur certaines zones avec un terrain de 10.000m² alors qu'auparavant 200m² était possible sur 4.000m².

La vente immobilière

Il est recommandé de se faire assister par un avocat qui prendra contact avec le notaire lequel enregistrera l'acte de transfert de propriété au cadastre. L'avocat s'assurera que la propriété n'est pas frappée de taxes qui n'auraient pas été payées par le vendeur et dont pourrait hériter l'acheteur. Les taxes et droits d'enregistrement ne seront pas calculés sur le prix exprimé dans l'acte mais sur le prix fixé par l'administration, ce qui peut constituer une diminution appréciable. Les droits et taxes dépendent du prix et sont d'un montant de 9 à 13% du prix. Les honoraires de l'avocat sont de 1 à 2% ainsi que ceux du notaire, ce qui fait que l'on aboutit à des droits et taxes d'environ 10 à 13% du prix.

Le Droit grec connaît la promesse de vente avec versement d'un acompte de 10%, suivi d'un délai nécessaire pour faire les enquêtes poussées sur la réelle propriété du terrain qui doit être net de tout impôts ou taxes qui seraient dus par le vendeur.

Si l'on veut louer son bien immobilier acheté, l'arrangement est à trouver avec l'agence immobilière qui s'occupe des formalités fiscales, c'est-à-dire une sorte de retenue à la source qui permet au propriétaire d'encaisser son loyer net de toutes charges ou commissions. Naturellement, le contrat est à faire vérifier soigneusement par un avocat, de manière qu'aucune surprise n'intervienne mais en général les agences immobilières patentées sont fiables, tant le secteur immobilier est important dans les îles.

Jean-Pierre Heim, Architecte
Olivier J. Brane, Avocat

Janvier 2008

Jean-Pierre Heim est architecte international à Paris et à New York et Conseiller du Commerce extérieur (auteurs de projets et études aux Etats-Unis, en Chine, dans le Golfe persique, en Grèce et aux Caraïbes).
Olivier Brane est avocat immobilier à Paris, spécialiste en Droit immobilier, auteur de nombreux ouvrages sur la copropriété et les baux d'habitation et commerciaux.

Lire également, des mêmes auteurs :
- 'La fièvre immobilière aux Caraïbes : St. Martin, St. Barth et République Dominicaine' ;
- 'Immobilier émergent à Pékin et Shanghai : le ciel est-il la limite ?' ;
- 'La fièvre immobilière des villes émergentes : visite à Dubaï'.

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