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'Archi-torture' à Wicker Park pour des maîtres d'ouvrage privés visionnaires

© Cyberarchi 2019

Jusque dans les années 80, Wicker Park était un quartier très mal famé de Chicago. Il en est aujourd'hui l'un des quartiers les plus courus. Devenu 'Landmark district' en 1991, ce sont des maîtres d'ouvrage privés et un alderman opportuniste qui sont à l'origine de cette renaissance. L'occasion de découvrir comment les architectes y participent, ou non.

 
 
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Tous les soirs de semaine, le quartier de Wicker Park, entre North Avenue et Division Street à l'intersection de Damen et traversé en diagonale par Milwaukee Avenue, est animé. Le week-end, les queues pour entrer dans les clubs ou restaurants de ce quartier branché comptent des dizaines, voire des centaines de personnes. S'y garer est une gageure. En 2005, le quartier est devenu célèbre grâce à Hollywood et au film 'Rencontre à Wicker Park' (tourné au Canada, mais bon...). La grande majorité des habitants actuels du quartier serait cependant surprise d'apprendre qu'il y a 20 ans à peine, elle ne s'y serait arrêtée qu'à ses risques et périls.

Davoud Vossough et Tara Steinschneider furent les premiers, au tout début des années 80, à oser imaginer le potentiel du quartier, qui compte deux stations de métro (les stations Damen et Division), achetant pour 26.000 dollars un premier immeuble et ses dépendances, une ancienne écurie et garage à carrioles. Avec l'aide d'un architecte de New York, ils redonnent à l'immeuble son lustre d'antan, réaménagent les intérieurs aux normes modernes - un très grand appartement par étage, deux salles de bains, de la lumière, du chauffage*, de l'air conditionné, etc. - transforment l'écurie en maison individuelle et entourent le tout d'une solide grille. Ils proposent ces premiers appartements en location à 1.200 dollars par mois. "Une folie", insistent tous leurs amis. Les Latin Kings n'en reviennent pas et les relations seront longtemps tendues entre les jeunes promoteurs et les voyous du quartier.

Sauf que le quartier offre un accès aisé au centre, tant en voiture qu'en métro et que ces appartements, chers pour Wicker Park, ne le sont pas en regard des prix pratiqués dans les quartiers chics de la ville - Lincoln Park, Gold Coast, etc. - surtout pour des logements très grands et refaits à neuf dans un immeuble splendide. De jeunes professionnels et artistes s'installent, les premiers d'une longue série, ainsi que des personnalités de premier plan à Chicago tels sportifs professionnels, comédiens et même, un temps, Eleanor Mondale, fille de l'ancien vice-président (sous Jimmy Carter) et ancien candidat démocrate à la présidentielle (1984) Walter Mondale.

"A l'époque, nous n'avons eu aucune difficulté à obtenir tous les permis de construire que nous souhaitions", se souvient Tara. A Chicago, la moindre rénovation, qu'elle soit structurelle ou non, la moindre modification du plan ou de l'électricité, de la plomberie ou du chauffage, sans même parler d'une construction neuve, nécessite le recours à un architecte diplômé (ou, c'est à noter, à un ingénieur), qui doit signer les plans, afin d'obtenir ce permis de construire. Puis le maître d'ouvrage lui confie, ou non, la maîtrise d'oeuvre.

A noter à ce propos que le maître d'ouvrage dispose de nombreux moyens pour rémunérer son architecte : au pourcentage du coût total ou des travaux, avec ou sans le coût des matériaux, avec des honoraires fixes ou variables, etc. Il n'y a pas deux cas similaires et les négociations varient selon la relation du maître d'ouvrage avec l'architecte. Ainsi, Tara se souvient qu'une entreprise de construction, qui effectuait des travaux de rénovation sur un immeuble, a littéralement refusé de construire un 'back porch' selon les plans "pourris" (dixit l'entreprise) de l'architecte. Ce dernier n'a pas eu le dernier mot.

"C'est ce que nous appelons 'Archi-torture'", dit-elle en se marrant. En effet, les tensions sont constantes entre les intentions de l'architecte, les moyens du maître d'ouvrage et le savoir-faire des artisans. Il est ainsi courant, sur de petits immeubles, que l'architecte ne dessine pas tous les plans d'exé, à charge pour l'entreprise de se débrouiller. D'un autre côté, une fois le permis acquis, le recours à l'architecte n'étant plus obligatoire, ce dernier doit, pour faire passer ses idées, composer, se montrer convaincant et proposer des alternatives, y compris en cours de chantier, tant au maître d'ouvrage qu'aux artisans, qui font eux-mêmes leurs propres propositions. Ainsi, Tara et Davoud, selon les cas et la personnalité de l'architecte, lui confie la maîtrise d'oeuvre, un rôle de conseil ou, parfois, rien du tout.

Toujours est-il que Tara et Davoud, au fil des ans, achètent et rénovent d'autres immeubles du quartier, transforment un garage en restaurant, des ateliers industriels en lofts et sont bientôt rejoints par d'autres maîtres d'ouvrage qui, comme eux, investissent dans le quartier. En 1989, avec la N.C.O. (Northwest Community Organization), une association du quartier, est créé le festival 'Around the Coyote'** (le Coyote est le surnom du Flat Iron Arts Building qui fait l'angle de Milwaukee et Damen), qui permet aux désormais nombreux artistes du quartier d'exposer leurs oeuvres. La population portoricaine a certes tenté de résister à l'invasion des 'yuppies' qui poussait à l'inflation des loyers, mais, si elle reste encore majoritaire dans le quartier, le classement en 1991 de Wicker Park en 'Landmark district' (quartier historique) a définitivement transformé le statut du quartier. "Et compliqué notre travail", relèvent Tara et Davoud.

"Le soutien de l'alderman est une absolue nécessité", expliquent-ils. Sauf que les motivations (électorales) de celui-ci sont variables. Au début de l'histoire, il ne s'est pas montré regardant quand Tara et Davoud étaient les seuls investisseurs. Plus tard, quand au milieu des années 90, il a voulu attirer des investisseurs institutionnels, il a laissé démolir plusieurs immeubles 'historiques'. Puis, a de nouveau changé son fusil d'épaule quand les associations de quartiers se sont effrayées de la piètre qualité architecturale des nouveaux immeubles. Non seulement est-il désormais impossible de détruire un immeuble historique mais les contraintes pour l'obtention du permis nécessaire à sa restauration sont devenues draconiennes. Il est par contre toujours possible, même à l'intérieur du 'landmark district' mais avec l'autorisation de l'alderman et du 'landmark's committee', de démolir des immeubles sans intérêt.

"Aujourd'hui, il faut deux, parfois trois semaines pour obtenir un permis de construire (ou de rénover ou de travaux)", se plaint Tara. Le premier immeuble, acheté 26.000 dollars, en vaut aujourd'hui plus de 2 millions et le prix des loyers a été multiplié par deux. Le restaurant installé dans un ancien garage est l'un des plus cotés en ville. Tara et Davoud possèdent maintenant une dizaine d'immeubles. L'alderman évite donc les conflits avec ces maîtres d'ouvrage historiques du quartier. C'est plus difficile pour les nouveaux venus. Ainsi, l'obtention d'un permis de construire peut demander un an, voire plus, quand il s'agit de changer la destination d'un garage (ou d'une ancienne écurie comme il en reste pas mal à Wicker Park), tout simplement parce que le stationnement est devenu un vrai problème. Un tel permis de construire ne sera donc pas délivré tant que les propriétaires n'auront pas apporté de réponse satisfaisante à ce sujet.

Du coup, une nouvelle population s'installe dans le quartier : les étudiants, premiers de leur génération à estimer pouvoir vivre à Chicago, dans un environnement parfaitement urbain mais sans la nécessité de posséder une voiture puisque les deux stations de métro offrent un accès rapide et direct au centre-ville et aux aéroports. Les commerces, clubs et restaurants installés au fil du temps pour répondre aux besoins de la nouvelle population de Wicker Park servent aujourd'hui eux-mêmes d'éléments attractifs.

Si, de par leur flair, Tara et Davoud ont aujourd'hui fortune faite, il s'avère aussi que le développement de Wicker Park a servi de modèle à la mairie dans l'élaboration de sa stratégie de 'arterial developpement'.

Précision utile, sans doute : les promoteurs Tara et Davoud sont tous deux diplômés du Art Institut of Chicago.

Christophe Leray

* Les immeubles traditionnels de Chicago comptaient des appartements avec une très grande cuisine, une grande pièce de vie et nombre de toutes petites chambres ; seuls la cuisine et le salon étaient chauffés.
** Le festival fête ses 20 ans cette année et se déroule désormais... dans Downtown.

'Archi-torture' à Wicker Park pour des maîtres d'ouvrage privés visionnaires
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